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2015年楼市新政重磅出台,二套房首付四成专题

导语:2015年3月30日中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会联合发文,调整个人住房贷款政策,对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%……【详情

与此同时,财政部发文调整个人住房转让营业税政策,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。……【详情

【新政解读】

楼市进入大宽松时代

二套房

二套房首付最低四成政策一出,业内人士称这是房地产政策的重大变化,利于自住及改善性需求,利于房地产市场的进一步回暖,特别是对于改善型需求的刺激将更为显着。至于此次新政的力度,有意料之中的内容,也是超预期的部分。如公积金首付比例下调至20%,早先就已有闻,跟之前的传闻一致。而对于二套房的,再次使用公积金首付降为30%、使用商贷首付降为40%,这一下调力度超过了预期。特别是,此次新政中鼓励组合贷,让业界普遍叫好。惠山区一家楼盘的营销部负责人解释,虽然此前公积金贷款额度已有提高,但很多人还是需要组合贷,此次提出鼓励组合贷,有可能简化审批流程,加快审批速度。信贷政策一直是楼市政策的核心,如果二套房信贷松绑,各地方政府将出台更积极、激进的松绑政策。

交易成本大幅降低

营业税免征期从5年改为2年,更被业界视为一支强心剂,这将进一步活跃住房销售,过去很多改善型需求的购房者因为营业税免征年限的限制,不得不将住房持有5年后再进行交易,以此降低购房成本。此次免征线从5年缩短为2年,会使得一批改善性购房者的需求得到积极释放,在短期内实现以小换大。营业税免征期从5年下调至2年,显然将释放更多改善型需求购房者的买房需求,大大提升二手房交易的活跃度。

【业内观点】

发改委专家:楼市新政只是回归 对房价影响不大

发改委房地产市场研究中心主任刘琳表示,此轮调整是房地产政策的一种回归,对房价影响不大。2015年全国房地产、尤其新建房市场仍将延续去库存的过程。因此新政对价格的影响还没有那么快。“后期要看整个经济运行的情况,各地市场差异也很大。”楼市新政三连发令业内人士惊呼“出乎意料的猛!”。“首付门槛降低”、“营业税5改2”等利好政策被认为将使改善型产品成交量得到释放。“如果是自住型需求能买就买,不用再考虑市场周期波动因素。”刘琳称,“但是个人不建议投资性需求购房。”

二套房叶檀:房地产新政宗旨是为了加速去库存

这次房地产市场新政不是为了拉动投资性需求。去年一些地方对楼市政策放宽,主要是从首套刚需住房出发,今年则拓展到二套改善型需求,无论是房贷还是税收的调整,都为改善型需求提供了最大的便利。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%。此次购房已拥有一套房者不必结清,不必出售。以一线城市一套二手房成交价200万元计算,调整前须支付120万元首付,调整后只需支付80万元,首付降低了40万元,将极大释放潜在的改善型购房需求。新政扩充了去库存武器,扩大了优惠范围,如果说以往鼓励首套刚需,现在鼓励二套改善型需求,其目的就是为了稳定房地产市场。仅鼓励刚需是不够去库存的,改善型也应被鼓励。对房地产政策也好,对开发商也好,今年都应该把握两大关键词——去库存和转型。以为新政一出万事大吉,房地产投资又会重燃热情,是昧于大势的想法。中国房地产去库存必须与户籍制度改革和城镇化相配备,否则很难改革到位。

万科总裁郁亮:新政难改楼市从“金”变“银”

“未来十年,万科最重要的业务仍将是住宅。但为了保持良好的增长,并为之后的第二个十年发展期奠定基础,万科需要坚定转型,在这个十年内基本完成新业务的探索和布局,确定新的商业模式。”万科总裁郁亮表示。对于新鲜出炉的央行新政,万科总裁郁亮称,有这样的政策是好的,新政对市场的短期表现会有一定作用,但改变不了房地产市场从“黄金时代”到“白银时代”的发展趋势。

牛刀:二套房贷首付降4成解决不了房地产危机

中国房产泡沫之大举世惊叹,用什么方法都不会有用。这种方法,在有房产的家庭不会有用,一般都有三四套房,真正需要房产又敢贷款的家庭少之又少,根本不可能拉动大量过剩的住宅。政策,导致的泡沫,依靠政策来维护,世界上目前没有成功的先例。因为由此引爆的危机也是政策无法解决的。从目前来看,这个政策根本就是无用的,只是在炒作,吸引一些资金进入房地产,完全取到的反向作用。

【市场反响】

购房者热情不如预期

随着央行出台楼市刺激新政,锡城各家银行纷纷第一时间为购房者打开了优惠窗口。然而昨日记者走访了几家房贷业务量较大的银行却发现,购房者对于新政的热情似乎远比想象中的来得平淡,至少从昨天来看,鲜有购房者前往银行进行咨询。对此,银行人士表示,首付六成变四成本身对客户来说影响不大,但相信随着后期利息等一系列宽松政策浮出水面,楼市将逐渐转暖。“央行政策出台后,从理论上讲,即日起已经可以开始办理了。”采访中记者发现,锡城不少银行已第一时间打开了优惠的窗口。“实际上,前来咨询的客户并不多。”和之前银行人士预期的一样,有能力购买二套房的市民都算是具有一定经济实力的客户,为此这20%的首付比例,几乎不成为影响这部分群体购房的关键因素。虽然从理论上讲,此次信贷刺激政策的出台对改善型住宅有着推动作用,但仅从目前的市场反应来看,多少有些波澜不惊。

营业税

锡城有楼盘酝酿本月起涨价

自两天前有关二套房贷和营业税利好政策“重磅”出台,各大房企信心倍增。有部分楼盘正在酝酿下一步的营销方案及提价计划,更有楼盘连夜决定涨价。高浪路沿线一楼盘4月1日起开始涨价。也有多个城市的开发商连夜修改推盘方案,想“趁热打铁”加大推货量。接受记者采访的多位业内人士均表示,随着推盘热情和购房需求激发,楼市将迎来一波成交高峰。

购房者急签约 二手房业主忙涨价

楼市政策“组合拳”落地后立刻引发市场广泛关注。改善型刚需购房者忙着签订购房合同,有二手房业主连夜涨价。记者从多个中介了解,满2年但不足5年的房源尤为抢手,已出现业主提价现象。大众房产数据分析师孙斌晖表示,在无锡二手房市场上,这类房源总量超过3万套,保守估计总共将减免20亿元营业税。北京中原地产首席分析师张大伟称,在北京等一线城市的二手房市场,部分业主已经开始涨价,二季度北京二手房市场价格有望出现3%-5%的涨幅,但因为实体经济依然趋弱,房价大涨的可能性也较小。伟业我爱我家副总裁胡景晖也明确指出,二手房业主若盲目涨价,后果可能就是卖不掉,因为房地产量价齐升的年代已经过去。

更多的大户型改善类房源将释放出来

目前无锡市场上流通的二手房房源量超过10万套,其中满2年但不足5年的房源占到3成,这类房源的单套均价在130万左右,保守估计总共可减免20亿营业税。同时,可以预计,未来一个季度,会有更多的这类满2年不足5年的物业出现在二手市场上流通和成交,将有一批可上市交易的保障房和大户型改善类房源释放出来。

【第二波救市大猜想】

二套房利率调整

tiaokong虽然今年头一波楼市刺激政策刚刚出炉,但业内已经纷纷开始猜想“下一个惊喜”。业内人士人士表示,此次除了二套房及公积金贷款首付比例进行调整外,新政策出还透露出,二套房具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。换言之,在利率市场化的大背景下,未来银行对于房贷政策的自选动作将越来越频繁。下一步很可能就要在贷款利率上做文章了,根据目现行政策,二套房利率的下限为基准利率的1.1倍。但介于二套房利率市场化的程度本来就高于首套房,政府对于楼市的态度也从“控制”向“支持”悄然转变,相信很快,二套房贷利率将进一步放开。届时,银行或可根据贷款申请者的信用状况、还款能力等条件,给予优质购房者更多的利率优惠,具有一定资质的客户,拿到基准利率应当并不是一件难事。在本次二套房政策调整中,“(二套房)具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定”一句,也意味着二套房利率基准上浮10%的利率限定取消。因为原先二套房的利率上浮1.1倍是强制执行的,现在随着这一限定放开,不同银行间的定价也会出现竞争,届时,二套房的利率应该会有一定的下降空间。

契税、个人所得税调整

个人所得税,对于房产证满5年并且是唯一住房的可以免除。值得注意的是,目前对于免征个人所得税的条件依然是“房产证满5年且是唯一住房”,并没有相应调整为“房产证满2年且是唯一住房”,也就是说此次调整并未涉及个人所得税的减免政策。本次税费调整并未涉及个人所得税这一二手房交易税负最重的税种,目前这一税种的征收标准是5年以内房产,(销售价格-房产原值)×20%,一套价差在100万的房子,所得税就得20万,房产满5年且为家庭唯一住房才会免征。二手房个税未能够与营业税同步下调,这说明政府机构在政策储备上仍然有后手。如果整体情况继续下滑,不排除中央会在营业税、契税等手段上做文章,促进楼市回暖。

【二套房相关政策回顾】

2010年1月,“国十一条”出台,要求二套房贷款首付款比例不得低于40%;

2010年4月,“国十条”规定二套房首付比例不得低于50%,房价过高地区可暂停发放第三套房贷;

2011年1月,新“国八条”规定二套住房首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍;

2013年2月,新“国五条”下杭州等城市都将二套房首付提高至七成。

2014年9月30日,监管层对二套房实行了近5年来的第一次“松绑”,市场将其解读为“认贷不认房”。