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新婚姻法的诠释--房产篇

【导语】中国的元宵节加西方的情人节,19年才遇到一次。锡城各大婚姻登记处迎来了马年首波结婚登记大潮,共有2118对新人领取了“红本本”,成为幸福一家人。结婚必不可少的就是婚房,新婚姻法的出台,房子的“署名”问题必然成为焦点。不少人认为这对房地产商是个好消息,有更多的单身愿意买房了。那么,新婚姻法对于婚前买房、婚前财产到底有怎样的相关规定呢?我们一起来看一下吧!

结婚买房案例-婚前买房
    现实生活中有这样一种说法:生女孩是“招商银行”,生男孩是“建设银行”:因为按照传统习惯,结婚时男方要做好很多准备,比如买房买车等等。而新婚姻法一出台,让很多人议论纷纷,很多人对新婚姻法的争议大多还是围绕着“房子”,因此不少人认为这对房地产商是个好消息,有更多的单身愿意买房了。

新婚姻法婚前买房注意事项
一、恋爱期间合伙买房:男女双方共同出资付首期款,并以两人名义办理抵押贷款,实际只有男方在还贷,后来双方分手没有结婚。房屋如何分割?   
1、对内关系,是按份共有,以双方实际出资额确定比例份额。   
2、对外关系,均为房屋共有人,房屋的出租,出售均需两人同意。   
3、一方要取得全部产权需协商一致,并及时办理过户手续,但如有按揭未清,需先还贷解押,再重新办理抵押贷款,其间还涉及承担一系列税费,会耗费不少精力和金钱。   
Tip:★恋爱期间合伙买房要慎重,签订出资协议,保留出资凭证。★  

二、婚前买房,婚后办产权证,房屋是否是夫妻共同财产?   
1、如果购房时无贷款,不影响一方婚前财产的认定,婚后房屋也不会随着时间的推移而转为夫妻共同财产。   
2、如果购房时有贷款,婚后共同偿还,产权则为按份共有,婚前一方出资部分为婚前财产,婚后共同还贷部分为夫妻共同财产。   
Tip:★保留好《房屋买卖合同》、《抵押贷款合同》、付款凭证、银行存取款单据。★

三、父母出资为子女购房,特别是一方出资,另一方未出资的情况:
分为如下两种情况:
1、赠与关系,如没有凭据证明父母的出资性质即视为赠与。   
2、借贷关系,子女向父母借钱并打借条,婚后视为夫妻共同债务。   
Tip:★为防止将来发生争议,父母出资也应与子女签订签订借款协议,最好办理公证。★

四、婚前一方购置的房产,婚后再售如何认定财产权属?
1、仍然属于婚前财产,但实践中存在离婚时财产来源及区分问题,所以要保留相关证据。如:房屋买卖合同,转账凭证,避免一行多户头或多行多户头。   
2、若再售后又购置共同居住的房屋,要保留证明财产前后变化关系的证据(如前后的资金流向),才能获得法律上的支持。

结婚买房案例-婚后买房
 新婚姻法中婚后买房的注意事项: 
    共同买房需要特别留意的有四个方面。如签约、房贷申请以及交易过户等环节,都需要夫妻双方到场。此外,夫妻共同买房在证件准备工作等方面,以及申请房贷等事宜,也需要提前研究。

1、签约双方亲自到场
    在买房过程中,涉及到诸多签约过程,如签订买卖合同、申请房贷以及交易过户等,这需要夫妻双方同时到场。
    除了签订房产买卖合同之外,申请房贷、办理过户手续时,也需要双方亲自到场。专家解释说,在申请房贷时,有些时候会以夫妻名义共同申请,因此银行方面需同时考察两人的资质,办理相关手续时也必须同时签字。
  另外,办理过户手续时,原则上要求同时到场,因为根据《物权法》规定,夫妻共同购置的房产,到底是共同共有,还是按份共有,需要在买卖合同中体现出来,进而在房产证上载明,因此需要双方到场签字确认。但如果无法到场,也必须办理公证收取委托手续,并将相关事宜交代清楚。

2、证件准备是关键

  夫妻共同买房,需要提供的证件比较多,而且一件都不能少。
  在夫妻共同申请房贷时,需要提供夫妻两人的收入证明,如果两人为非本地居民,还需提供双方提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明,否则按照非本地居民贷款政策对待。
  当然,在办理按揭贷款时,如果其中一人收入较高,通过资质审批不成问题,另外一方的收入证明则无需提供。

3、主贷、次贷有讲究

  由于信贷政策有变化,因此在确定主贷人和次贷人时,需根据实际情况而定,而不能简单地只看收入的高低程度。
  夫妻共同还款时,在确定主贷款人、次贷款人时,一定要根据实际情况来定。一般情况下,在银行住房贷款合同中,只把一方作为“贷款人”(常说的主贷款人)而无论房产证上是否写了双方的名字,另一方都可作为“共同贷款人”。在确定主贷款人时,应当选择夫妻间收入较高较稳定者,同时注意年龄的限制,否则会影响到贷款期限。
  此外,专家提醒还需注意信贷政策的变化。对于非本地居民来说,如果无法提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明,则会被区别对待,如房贷首付比例提高,利率水平上浮,这无疑会增加购房成本。因此在确定主贷款人时,要考虑到这个因素。

4、所占份额提前定

  夫妻共同买房,财产所占份额各是多少,需提前确定,以免日后产生纠纷。
  依据《婚姻法》规定:“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,归夫妻共同所有,双方另有约定的除外。”因此在共同购房过程中,即使房产证上没有出现另一方的名字,也不影响其对房屋享有所有权。
  但目前有少数新潮夫妻,财产实行AA制,在共同买房时需要考虑财产份额问题。根据相关法律规定,所有者可以选择共有形式,如果是选择共同共有,则双方享有的权益相同;如果按份共有,则需要提前分割,并在房产证上载明。

5、准夫妻买房重登记
  在此需要特别提醒的是,目前有不少准夫妻共同买房的现象存在。为了减少纠纷,专家建议应该在房产证登记内容方面下点功夫。
  这里所说的准夫妻,是指即将结婚、但尚未领取结婚证的那部分人。夫妻婚姻存续期间,是从领取结婚证之日起算,因此在未领取结婚证的前提下共同买房,并不能当做共同财产。在这种情况下共同买房,如果是双方共同出资,比例各半,则需在房产证上同时登记两人的姓名。如果双方出资比例不等,虽在房产证上也会登记两人姓名,但必须说明各自所占比例大小。还有一种情况也需提前考虑,即只有一方出资的情况下,是否在房产证上也登记上另外一方的姓名;如果登记上,不出资一方所占份额是多少,也需要确定下来,并在房产证上载明。
  专家表示,最不可取的做法是,出资一方为表诚意,在房产证上就写对方一个人的名字,这意味着自己完全放弃了房屋的所有权。


新婚姻法解释关于房产的-四大问题

关于首付
    新规:夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产,尚未归还的部分贷款为不动产权利人的个人债务。
    解读:举例说明,假设女方婚前贷款买了个价值70万的房子,当时首付2成即14万,贷款56万,婚后夫妻双方共同还贷30万,还剩26万银行贷款没有还清。这种情况下,双方离婚财产如何分割?“按照新规,首付14万系女方个人财产,26万未偿还贷款则为女方个人债务,共同还贷的30万就为共同财产,也就是说,最后,女方能分到房子,26万的债务由她个人继续偿还,男方则能分到15万,以及女方视房子市场价格上涨而协商给予的一定补贴。”
     其实,如今打离婚官司做财产分割时多数已采取这样的操作方式,只不过,以前没有法律条文可参照,《解释三》相当于明确了这点。
     新规:婚前或婚姻关系存续期间,双方约定将一方所有的房产赠与另一方,一方在赠与房产的权利转移之前撤销赠与,另一方请求判令继续履行的,人民法院不予支持,但已经办理公证的除外。
    解读:没有公证,承诺是没有效力的。也就是说一方要赠与房产给另一方,是去需要办理公证。

关于赠予
    新规:婚后由一方父母出资购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可视为对自己子女一方的赠与,应认定该不动产为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方名下的,可以认定该不动产为按照双方父母的出资份额按份共有,但有证据证明赠与一方的除外。

    解读:《解释二》出台过规定,为结婚目的,由一方父母购置的房产,除有特别约定外,可视为对子女的赠与。现在《解释三》,等于进一步明确了,结婚后由父母出钱买房到底算不算共同财产的问题。这点也跟《婚姻法》有了比较大的变化。

     以前是说,婚姻存续间取得的财产,包括来自一方或双方的父母,都属于夫妻共同财产,而以后,个人财产的范围有了明显扩大,比如女方父母出钱买的房,产权登记在女儿名下,那么这套房就明确是女儿一方所有,非夫妻共同财产,这显然有利于实际购房的一方。

    可能在实际操作上不利于有效约束社会家庭稳定。特别是80后、90后冲动性婚姻增多,若再免除其经济顾虑,值得商榷。

关于共同房屋买卖
    新规:登记于一方名下的夫妻共同所有的房屋,一方未经另一方同意将该房屋出售,第三人善意购买、支付合理对价并办理登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持,但该房屋属于家庭共同生活居住需要的除外。夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失的,离婚时另一方有权请求赔偿损失。
    解读:最新出的《解释三》,这点最具“颠覆性”。《婚姻法》明确规定,处理家庭重大财产必须取得双方的一致意见,基本上,多数家庭最重大的财产肯定就是指房子了,老婆不同意卖,老公偷偷卖掉了,老婆是可以提出要求撤销交易的。
    现在不需要配偶到场的说法,跟房产行政管理部门的不动产转移登记管理办法基本一致,跟《物权法》谁登记谁卖房以及善意取得条文也是一致的,即保护善意购买第三人的权利。很多人肯定要问,那配偶的权利怎么保护,新规说了,追讨啊,离婚时另一方有权请求赔偿损失。
    不过,追讨在事实上是很难的,所以最好的办法就是:既然是双方共同购买的房屋,房产证两个人的名字都要有!建议以前没名字的,都早点去加个名字!当然,房屋属于家庭共同生活居住需要的除外。

关于公证
    新规:夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产,尚未归还的部分贷款为不动产权利人的个人债务。

    解读:举例说明,假设女方婚前贷款买了个价值70万的房子,当时首付2成即14万,贷款56万,婚后夫妻双方共同还贷30万,还剩26万银行贷款没有还清。这种情况下,双方离婚财产如何分割?按照新规,首付14万系女方个人财产,26万未偿还贷款则为女方个人债务,共同还贷的30万就为共同财产,也就是说,最后,女方能分到房子,26万的债务由她个人继续偿还,男方则能分到15万,以及女方视房子市场价格上涨而协商给予的一定补贴。

     其实,如今打离婚官司做财产分割时多数已采取这样的操作方式,只不过以前没有法律条文可参照,《解释三》相当于明确了这点。

 


究竟是“夫妻平等”还是“解救男人”
    关于新婚姻法,所有的人都纠结一点:这到底是“夫妻平等”还是“解救男人”?以目前状况来看,这套婚姻法新解释是趋向于维护强势一方利益。虽然制定方说这是“夫妻平等”的标志,但应该注意一个概念:“夫妻平等”不代表“夫妻均等”!离婚问题上,并不适宜用一刀切式的完全均等方式去处理男方女方的婚姻问题。

    目前的80后婚姻稳定系数很低,五对夫妇就有一对离婚,是十年前的两倍。北京一家区法院的数据显示,30岁以下夫妇的离婚率在过去五年前每年翻一番,其中97%是独生子女。这些被国外媒体称之为“我一代”的80后“独一代”们,自我意识超强、个性叛逆、有极强的情绪化倾向。这些“我一代”的婚姻趋势是“闪电结婚”,最终相应地“闪电离婚” 。

    这套法规用来解决目前年轻夫妻的冲动性结婚离婚问题是可以的,因为这可在最大程度上保障购房者一方的经济利益。毕竟这一代人最大的婚姻财产是婚房,而这套婚房的出资人绝大多数是某一方的父母。毕竟,父母可以为子女婚姻买单,但父母不该还为子女短暂的婚姻闹剧买单。
但这又涉及到一个问题:很多人觉得这法规等同于“父母给儿子买婚房,儿媳妇没份”。

    其实一套房子的价值,在夫妻离婚时才真能得到体现。儿媳妇可以住,但离婚后不能带走。一方面来说,这会约束无房一方的婚姻自律性;另一当面来讲,这会导致有房一方过度的婚姻自由度。任何法规其实都不是十全的,在保护了购房人利益的同时,其实也会在某种程度上松散有房者的责任意识。可谓是一剑双刃!



 






    离婚并不是个简单的情感问题,情感背后折射出的经济差距、社会地位、男女生理差异等才是离婚问题的命门所在!所以说,新法规实际上保障的是婚姻中相对强势一方的利益。毕竟在目前这样的高房价压力下,夫妻双方,能拥有一套住房的那一方,对一段婚姻而言,这意味着话语权。可以这样说,一个有房子的女人,男人轻易不敢跟她提离婚;但一个有房子的已婚男人,一方面更加容易受到其他异性的青睐、而介入他的婚姻,另一方面,他对待婚外情的心态会更缺乏谨慎。虽然说爱情不该过多的跟钱扯上关系。但婚姻若没有财产牵绊,风险系数就会更高。
    从目前调查来看,导致夫妻离婚的原因,排在第一位的还是“婚外情”,婚后男性的出轨率要远远高于女性。尤其在妻子的孕期、哺乳期、以及妻子步入中年之后,丈夫的出轨概率更是有一个直线上升。女性的生理曲线跟男人不同,随着年龄的增长,女性自身的价值会有贬损,到那时,如果一旦遭遇到丈夫的外遇,那缺少了房产这一武器的制约,男性群体提离婚的可能性会更大。这时候如果因为丈夫外遇而离婚了,如果房产还是丈夫名下,那对妻子而言是不公平的。而目前很多充当第三者的女孩子,都知道想让一个中年男人离婚不太容易。而目前中年男性的离婚率低,不见得是因为他们的家庭观念有多重,而是因为财产的制约。他们害怕被原配妻子分走房产。像是日本,离婚后,女方可以拥有房产的70%,这其实是日本这个男权社会给予女人的一种有效婚姻武器。