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南宁经适房不得上市交易 专家们同意了,你怎么看?

2014-02-22 08:00:00 来源:南宁晚报 点击 评论
佑佳/绘

  昨天,南宁市法制办召开《南宁市经济适用住房管理办法(草案)》(以下简称《办法》)专家论证会。摆在众人面前的新《办法》与之前的旧《办法》相比,最大的不同在于明确了自本办法施行之日起签订购房合同的经适房不得上市交易,由政府按照相关标准予以回购。同时通过限制套型面积、增加套数等办法保障住房困难家庭。对于经适房不得上市交易的条款,专家们几乎都表示赞同。

  新建经适房规定多大? 单套面积在60平方米内

  现行的管理办法规定,经适房的单套建筑面积原则上控制在60至80平方米,近年来,国家加强对经适房的建设和管理,在《国务院办公厅关于保障房建设和管理的指导意见》中明确规定,经适房住房单套建筑面积控制在60平方米以内。因此,《办法》明确新建经适房单套的建筑面积控制在60平方米以内,经适房面积标准也定为每户建筑面积60平方米。

  由于目前已规划建设有部分建筑面积超过60平方米的经适房,面积超过保障面积以外的部分,购买时需按政府公布的不同土地级别新建商品住房平均交易价格补交差价款。为区别不同时期经适房的建设标准,规范单身人员购买经适房面积,避免资源浪费,单身人员不得购买建筑面积超过70平方米的经适房。

  为推动经济房的建设,《办法》还明确,经适房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金,同时还将发行企业债券纳入经适房项目融资方式。

  申请经适房有何要求? 应当同时符合四个条件

  开宝马、坐奔驰的人却住着经适房的情况不止一次见诸报端,也引起了大家对经适房的准入条件及审核的极大关注。《办法》明确,申请购买经适房应当同时符合四项条件:取得本市城区范围内居民户口三年以上并在本市城区范围内工作或实际居住生活;两人以上(含两人)家庭户或年满30周岁以上单身人员;在本市城区范围内无自有住房;家庭人均年收入低于市人民政府公布的低收入标准且家庭财产之和低于市统计部门公布的上年度城市居民人均可支配收入的6倍。

  曾经购买了经济适用住房或限价普通商品住房的、政策性住房的;拥有商铺、仓储、办公用房等经营性用房的;已申请廉租住房、公共租赁住房等其他住房保障且正在受理、审核过程中或者轮候期内,尚未办理放弃申请手续的;正在享受廉租住房、公共租赁住房等其他住房保障未承诺在购房时自愿退出保障的;在本市城区范围内转自有住房或商铺、仓储、办公用房等经营性用房未满3年的,有其情形之一便不能申请购买经适房。

  对于经适房的审核程序,《办法》也将原来的两审模式修改为三审两公示模式,即街道办事处、乡镇人民政府负责经适房申请的受理、初审和公示,城区民政部门负责对街道办事处、乡镇人民政府上报申请家庭的收入进行核对后送城区住房保障部门进行复核,市住房保障部门对城区住房保障部门上报的申请家庭材料进行审批并公示。

  获资格后何时买到房? 购买经适房实行轮候制

  据介绍,经适房的建设周期一般为两年,而购买人则需要在经适房建好前就获取准购资格。这就意味着,购买人从申请资格到取得经适房需要经过两三年的时间。在这两三年期间,家庭经济收入及财产情况很有可能会发生较大变化。为此,《办法》拟实行轮候制度。

  在轮候制度下,准购人按照取得经适房准购资格顺序实行轮候,购买前家庭人口、收入、财产、住房等情况发生变化的,应当向市住房保障部门申报变化情况。经市住房保障部门审核符合申请条件的,变更申请材料,准予购买;不符合申请条件的,应当办理经适房准购资格退出手续,在办理退出手续之前,市房屋登记机构对该准购人家庭成员申请办理的房屋登记事项进行限制登记,退出手续办理完毕后,才能解除登记限制。

  经适房准购资格可以获得自然也可以作废。《办法》明确,列入参加选房的准购人,在签到后放弃抽取房号或抽取房号后放弃购买的,视同放弃购买资格,其经适房准购资格证明作废,需购买经济适用住房的,要按规定的条件和程序重新申请。而已取得经适房准购资格的申请人两年内因自身原因不购买经济适用住房的,其经适房准购资格证明作废,需购房的,按规定的条件重新核准,并保留原经适房准购资格顺序。

  以后还能上市交易吗? 退出经适房由政府回购

  根据之前的相关规定,经适房的购房者在上市交易限制期满后缴纳相关价款取得完全产权就可上市交易。相对于商品房来说,经适房购买价较低,就算补交价款也与商品房价格有一定差距。《办法》在修订过程中,考虑到保障性住房主要基于解决住房问题,不适合上市交易获取盈利,为此,明确经适房只能用于自住,不得上市交易、闲置、出租、出借及擅自改变住房用途。购房家庭需退出经适房的,只能由政府回购。回购后的经适房将继续面对低收入住房困难家庭进行再分配,这样可以避免用地的浪费及重复投资。

  《办法》明确,购房家庭需退出经适房的,由购房人向市住房保障部门提出申请,获准后由市住房保障部门予以回购,回购价格按照经济适用住房原购买价格从房屋交付之日起每年扣减1%计算。购房人另需购房或通过继承、赠与等非购买方式合法获得其他房产的,应当退出经济适用住房。购房人因户口迁离本市、急需用钱等原因可以自愿申请退出经济适用住房。

  本办法施行前签订购房合同未获得完全产权的经济适用住房购房人,在本办法施行之后,需购买或以非购买方式获得其他房产的,也当退出经济适用住房或将经适房转为完全产权。

  专家观点

  赞成:经适房不得上市交易

  论证会上,参加此次论证会的专家们一致对经适房不得上市的条款表示了赞同。

  “公共资源是应当循环使用的,绝不能成为谋私利的资源。”专家余睿较早前就提出过经适房不应上市交易的观点,如今看到这样的条款写进《办法》自然是拍手叫好。其他专家也表示,经适房作为保障性住房,限制经适房上市交易,对加强南宁市土地资源的循环利用,增强对城市低收入住房困难家庭的住房保障功能,防止出现个别家庭违规使用经适房而导致管理困难等有着积极的促进作用。

  有些专家坦言,禁止经适房上市交易,切断了一些人利用经适房与商品房的价格差谋取个人私利的链条,能有效解决开宝马奔驰者想方设法“骗”购经适房的情况。

  异议:每年扣减1%的价格回购

  《办法》明确,完成退出程序后,政府将按经适房原购买价格从房屋交付之日起每年扣减1%的价格从购买家庭手中回购经适房。“我认为这个是不太合理的。”专家廖原表示,物品需要折旧是对的,但是房子却不一定是旧了就贬值的,它有可能保值甚至还会增值,廖原建议建立一个评估机制,对房屋进行评估之后进行回购。

  余睿则认为,不得上市的经适房实际上是一种大租赁的概念,但购房者需要一性拿出一大笔钱购买经适房,也取得了部分产权,如果一味按每年1%的扣减价格来回扣,购房者所有产权部分的增值就没得到体现和回报。他认为当进一步调研商榷,探索更为合理、公平的回购方式。

  建议:申请经适房提供信用报告

  《办法》规定,符合规定条件的申请人购买经济适用住房,应当向户口所在地或者实际居住地街道办事处、乡镇人民政府提出购房申请,如实填写申购表格,并提供户口本和家庭成员身份证明;民政部门出具的申请人家庭成员婚姻状况证明;申请人家庭成员住房状况说明;收入证明和财产情况证明或申请当月前一年内家庭收入和财产情况证明;申请人家庭财产证明,主要包括金融部门出具的存款、有价证券证明,公安部门出具的车辆登记证明等材料。

  “要申请人提供的证明非常多,烦锁却有较大作假的空间。”专家余睿认为,与其由申请人提供各种证明,不如让他们提交材料,住房保障部门、民政部门等联合去主动核查,以证实申请人的情况属实。余睿还建议建立保障性住房申请的诚信档案,防堵骗购。

  专家潘志武同样认为诚信在经适房申请中占有非常重要的地位,他建立申请人在申请购买资格时提供个人信用报告,以此了解申请人的真实情况,而专家陈芳则建议与央行的诚信体系进行挂钩,利用这一体系对骗购者实行失信惩戒。(记者 张艳华)

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