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房地产调控收紧已成必然 重点是房企融资

2020-08-31 10:36:19 来源:21世纪经济报道 点击 评论

 房地产市场与居民生活息息相关,是日常生活中大家讨论的重要话题。与此同时,房地产业与经济增长非常紧密,是宏观调控的重点领域。

  当前,人们的普遍主观感受是房地产市场比较低迷,原因主要在于两方面:一是房价不再大幅上涨,像过去那样房价大幅上升带来的财富效应已经不复存在;二是政策调控预期增强,在“房住不炒”的楼市调控总基调下,房地产政策不会大幅松动,特别是对房企融资的政策可能会进一步收紧。

  不过,从我们监测到的宏观指标来看,房地产行业在经济“疫后”恢复过程中扮演了非常重要的角色,当前房地产市场形势应该是不错的。

  年初疫情蔓延的时候,经济出现大幅下滑压力,市场就开始出现放松楼市调控的呼声,寄希望于通过房地产带动上下游各个行业回暖。无论是建筑投资还是居家类消费,都与房地产市场息息相关。二季度我国经济增长逐渐恢复,全国固定资产投资状况持续改善,房地产投资成为重要动力来源。即便楼市调控政策没有放松,在市场预期向好的推动下,房地产市场已经出现升温苗头。

  二季度以来,拉动投资增长回升的主要动力正是来自于房地产。1-7月全国固定资产投资同比-1.6%,降幅比1-6月收窄1.5个百分点,二季度以来呈逐渐回升势头。在投资的三大类别中,房地产开发投资增长最快。1-7月份房地产开发投资增长了3.4%,累计增速已经在6月份回正;7月份单月的房地产开发投资增速达到11.7%,增速持续加快。除了房地产投资以外,其他主要投资都是负增长。即便“新基建”增长势头不错,但对基建投资和整体投资的拉动作用不如房地产,1-7月基建投资增长-1%,增速仍然是负值。制造业投资的压力相对较大,1-7月增速为-10.2%。因此,在经济复苏的需求端,房地产是率先复苏的领域,部分地方再次出现投资过热的情况。

  在这样的形势下,调控政策收紧已成为必然,重点在于房企融资收紧。

  与房地产投资回暖相伴的是,部分地区出现房价再次上涨和房企抬价抢地苗头。7月70大中城市中有59城新建商品住宅价格环比上涨,有的城市出现房地产市场过热的局面。近期北上广等一线城市以及部分二线城市土地市场活跃,高价地块接连出现。在当前状况下,房地产政策收紧已成为必然。一方面,近期房地产市场出现升温苗头可能偏离“房住不炒”的总基调,需要调控政策降降温。另一方面,我国经济回暖势头已经明确,预计三、四季度经济增速逐渐加快,不应该也不需要继续依靠房地产去对冲经济下行风险。

  7月末,中央政治局会议强调,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,促进房地产市场平稳健康发展。银保监会召开的年中会议要求,坚决防止影子银行死灰复燃、房地产贷款乱象。近期我国多次召开房地产工作座谈会,反复强调不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持稳地价、稳房价、稳预期,因城施策、一城一策。

  房地产调控政策收紧的预期正在增强,重点将是进一步收紧房地产企业的融资要求。从金融政策的角度来看,收紧房企融资限制的目的是严防流动性拐弯抹角进入楼市,重在落实精准滴灌,确保资金直达实体经济。

  最近市场传出房企融资的三道红线:一是剔除预收款后的资产负债率大于70%;二是净负债率大于100%;三是现金短债比小于1.0倍。按照这一标准,大部分房企都将踩红线。以2019年财务数据计算,在全国200多家上市房企中,超过50家三道红线全踩,踩了一到二道红线的企业超过100家。只有60多家房企没有踩线,占比只有近30%。因此,大部分房企都将受到融资新规的影响,这将导致继续依靠高溢价拿地做大规模、高负债经营追求暴利的经营模式将愈发困难。

  并不是踩了融资新规红线就完全断绝房企融资渠道,否则影响的面太广,整个房地产市场将难以承受。合理的做法是根据触及红线的不同情况采取不同程度的融资限定,不搞一刀切,调控政策更加灵活精准。无论如何,房地产融资渠道收紧成为必然,可能会对房地产市场带来影响和变化。

  一是房地产企业融资成本和渠道来源均呈现收紧趋势,销售回款能力较强的房企将有更好的发展前景。房地产开发的资金来源中,银行贷款、发行债券和举借外债的比重可能将降低,更多地需要房企自持资金。这就需要房地产企业精细化经营越来越高,销售回款能力的提升将成为房企持续经营的保障。

  二是房地产行业马太效应可能进一步显现。营运效率高的企业将获得更多的优质资源,行业集中度也将进一步提升,可能会导致强者恒强局面。


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