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2020年,房产过户给子女要慎重?业内:“新禁令”下有3个弊端

2019-12-17 12:25:16 来源:成都看点 点击 评论

把房产比作一个家庭的财富支柱,这句话一点也没错。

经过20年以来的高速增长,我们的房产市值已经逼近了300万亿元,居民6成以上的财富跟房地产有关,按申万一级行业来划分,23个行业中,有12个受房地产直接影响。

举个例子,上海的经济总量大概是2.5万亿,住宅套数大概在1000万套,面积10亿平方米不到。

假设平均价格在5万左右,市价就达到了50万亿,如果按5个点贷款利率算,利息高达2.5万亿,和GDP都差不多了多少。

这是很简单的道理:房价越高的城市,房子越珍贵,这是一个家庭一辈子为之奋斗的最重要财产,哪怕是三线以下小城市,最近几年房价水涨船高,

对绝大部分父母而言,辛苦操劳一生,把名下的房子过户给子女,显得尤为重要。

不过,假如你还没有做出过户的决定,现在离年底只剩不到半个月的时间,从2020年起,房产过户给子女,务必要慎重。

调控的“新禁令”越来越多。


中原地产分析师张大伟指出,1-10月份,各地出台的调控政策高达482次,相比2018年同期上涨超过20%,平均每个工作日有2次以上的房地产调控,刷新了历史记录。

频率增多的同时,限购、限贷、限售、限商、限价各类措施也丰富了起来。

单以大家最关注的“限购”来说,目前杭州市区本地家庭限购2套,单身限购1套;外籍3年内连续缴纳2年社保或个税限购1套。暂停企业购房。

在宁波,不能提供在本市连续缴纳2年个税或社保的,暂停在限购区购买住房。

在南京,本地家庭限购2套,单身限购1套;外籍3年内连续缴纳2年社保或个税限购1套。暂停企业购房。

还有西安,外地户口买房,需要名下没有房产,还要提供5年以上的个税或社保。

成都、苏州,包括关注度最高的京沪广深,一个比一个严格。

这些规定对父母过户房产有何影响?

假如你的孩子年龄尚小,或正在高中或大学就读,你根本不知道他未来会去哪里买房,人往高处走,孩子以后想去大城市闯荡,恰巧这些城市都有限购或限贷的“禁令”,子女名下有房不能满足首套条件,或者首付额度较高,都是有可能出现的。

值得留意的是,2018、2019连续两年调控次数突破历史新高,明年的热点城市,继续收紧购房政策是很有可能的。


这样的情况下,父母好心好意把房产过户给子女,反而会影响到未来的置业方向,某种程度上甚至是“好心办坏事”。

此外,有业内人士指出:“新禁令”下,房产过户给子女,还有3个弊端。

第一,过户之后,父母不能随意处置房产。

这一点很重要,不少父母的想法很简单:房子是我买的,就算过户给孩子,处置权还是在我,啥时候想卖房,想转让,都得听自己的。

这样的想法大错特错,按照正常程序,孩子名下房子只有在孩子年满18周岁后,经其同意才能被出售。

如上文所说,假设要在大城市买房,或者家里有急事用钱,手上这套需要卖掉变现,此时必须要经过孩子同意才行,如果孩子未满18岁,还要有公证、签保证书等程序才行。

还有一点,虽然孩子“不孝顺”的可能性非常低,但因为赡养父母造成的争议和纠纷也不少,过户之后,家长是无权再收回房屋的,这一点也是在房产过户前需要慎重考虑的因素。

第二,牵涉到财产分割问题。

根据民政部发布的2018年《社会服务发展统计公报》,结婚率已经连续六年下跌,离婚率则是连续15年上涨,2017年已经升至3.2‰。

夫妻双方感情破裂离婚,早已不是什么新鲜事,在给子女过户房产前,这一因素也要考虑进去。

登记在孩子名下的房产是不可被分割的,即使是夫妻双方共同出资购买也不行。因为从法律角度来说,该房产属于子女,只是由获得孩子抚养权的监护人代为管理。

第三,过户方式不当,会影响未来房产的交易。

很多父母把房产留给子女,都会采用赠与和继承这样的办法。


以房产赠与为例,不需要缴个税,需要交纳3%的契税,还有总价0.05的印花税,以及数额很小的公证费就行了。

虽然看起来费用很低,但是,假如你的孩子以后要转卖这套房产,而且房子不是“产权满5年,家庭唯一”的住房,就会缴纳20%的个人所得税。

别小看个人所得税,根据规定,赠与或继承房屋再次出售的,要按(再次转让的收入-受赠时产生的费用支出-再次转让时产生的其他税费-其他合理的费用支出)*20%计算应交税额。

关键就在于这个“再次转让的收入”,因为子女接受赠与时的成本为0,相当于要足额计算房屋差价,20%的税率,动辄就是几万乃至十几万的费用。

尤其是最近几年,在限购、限贷等“新禁令”的影响下,很多热点城市的房价出现了倒挂,二手房价格居高不下,如果你的房子过户子女的方式不当,未来孩子们要转卖房产,会被收取高额的个人所得税。

在最后,笔者要强调一点,要不要给子女过户房产,每个城市、每个家庭的情况都不尽相同,重要的是“适合自己”,假如你正准备在明年房产过户给儿女,把以上这些弊端考虑周全后,再做决定不迟。


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